A Justiça de São Paulo rescindiu uma promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, que omitiu informações sobre restrições de uso e locação do bem. A decisão da 11ª Vara Cível do Foro Central Cível determinou a devolução de todo o valor já pago pelo comprador, além do pagamento de uma multa correspondente a 50% dessa quantia. O juiz considerou que a menção genérica da classificação do imóvel em um documento não cumpre o dever de informação, especialmente quando a empresa sabia da intenção do cliente de usar o bem para locação por temporada.
No processo, um homem adquiriu um imóvel de mais de R$ 398 mil com o objetivo de alugá-lo pela plataforma Airbnb. Após pagar R$ 54,9 mil em parcelas e corretagem, ele descobriu que a unidade se enquadrava no regime de Habitação de Interesse Social (HIS-2). Em São Paulo, um decreto municipal proíbe a locação temporária para essa modalidade de habitação, destinada a famílias com renda de até seis salários mínimos. O comprador alegou que a incorporadora violou o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.
Restrição para aluguel por temporada motivou o processo
A empresa vendedora se defendeu afirmando que um dos documentos assinados pelo autor mencionava a classificação do imóvel como HIS-2. Argumentou também que, por se tratar de um empreendimento sob regime de afetação, a devolução deveria se limitar a 50% do valor pago, conforme a Lei das Incorporações Imobiliárias. O comprador, por sua vez, pediu a aplicação inversa de uma cláusula penal que, no contrato, previa multa apenas contra ele, com base no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O juiz Valdemar Bragheto Junqueira acolheu os argumentos do comprador, destacando que a vendedora não pode suprir seu dever de informar com cláusulas padronizadas. O magistrado ressaltou que a própria empresa confirmou em mensagens que sabia da intenção do cliente de usar o imóvel para locação de curta duração, mas não o alertou sobre a inviabilidade. A conduta foi classificada como omissão dolosa e violação da boa-fé objetiva, o que afastou a regra de retenção de 50% alegada pela ré.
Dever de informar vai além de cláusulas genéricas
Na nossa leitura, a decisão reforça uma distinção fundamental entre a informação formal e a comunicação efetiva. A simples inclusão de um termo técnico como "HIS-2" em um documento de adesão, sem explicar suas consequências práticas, foi considerada insuficiente para garantir que o consumidor compreendesse as limitações do negócio. O caso ilustra que o dever de informar, na fase pré-contratual, exige clareza sobre os aspectos que podem frustrar a finalidade pretendida pelo comprador.
Outro ponto relevante é a inversão da cláusula penal. Ao aplicar o Tema 971 do STJ, a decisão equilibra a relação contratual, impedindo que a parte que redigiu o contrato de adesão se beneficie de uma penalidade unilateral. Para o público, a notícia mostra que o direito do consumidor protege não apenas contra informações falsas, mas também contra omissões relevantes que induzem o comprador a erro e comprometem o objetivo principal da aquisição.
- A Justiça de São Paulo rescindiu um contrato de compra de imóvel por falha da vendedora no dever de informar sobre restrições de uso.
- A decisão determinou a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, por reconhecer a culpa exclusiva da empresa.
- Uma cláusula penal, que no contrato se aplicava apenas ao comprador, foi invertida e aplicada contra a vendedora, com base em precedente do STJ.
- Ficou estabelecido que a menção genérica a uma classificação técnica do imóvel em documentos não é suficiente para cumprir o dever de informação clara.
Ao conversar com um cliente sobre um contrato imobiliário, uma sugestão é usar este caso para explicar a diferença entre uma cláusula formal e a comunicação efetiva. Esclareça que o dever de informação protege a finalidade da compra, e uma omissão sobre restrições essenciais pode levar à anulação do negócio. Essa abordagem ajuda a construir confiança, mostrando que a análise jurídica vai além da simples leitura do contrato.
Para um vídeo ou post, o tema da inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ) oferece um ângulo prático e de grande interesse. Explique como os tribunais buscam equilibrar os contratos de adesão, impedindo que penalidades unilaterais prejudiquem o consumidor. Essa explicação conecta um conceito jurídico a uma consequência concreta, alinhando-se ao propósito da Jurisoft de tornar o direito mais claro e acessível para o público.
Artigo escrito a partir de publicação de Consultor Jurídico, de 07/09/2026. Contexto e leitura editorial são do Jurisoft News.
Leia a fonte original ↗Redação e conferência automatizadas por IA, sob linha editorial Jurisoft. O estágio dos fatos corresponde à data da fonte.