O Supremo Tribunal Federal (STF) formou maioria para garantir a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social, mesmo quando a empresa tem atividade imobiliária. No julgamento do Tema 1.348 da Repercussão Geral, o placar está em cinco votos a dois a favor do contribuinte, e o resultado não pode mais ser alterado, mesmo com os votos de três ministros ainda pendentes.
A questão central era definir se uma empresa que atua na compra, venda ou aluguel de imóveis perderia a imunidade ao receber um bem para compor seu capital. A tese que prevaleceu no STF estabelece que a atividade empresarial, qualquer que seja, não afasta a imunidade tributária prevista na Constituição para essa operação.
Diferença entre valor de mercado e excedente de capital
A decisão também esclareceu uma controvérsia sobre a aplicação de um precedente anterior, o Tema 796. Muitos municípios vinham utilizando aquele julgamento para cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor do imóvel na declaração do sócio e a avaliação de mercado feita pela prefeitura. O STF distinguiu as situações, afirmando que a valorização de mercado não equivale ao excedente de capital que o Tema 796 autorizou tributar.
No voto do ministro Edson Fachin, relator do caso, ficou claro que o Tema 796 tratou de uma situação específica em que o valor do bem transferido era superior ao capital subscrito, com a diferença sendo destinada a uma reserva de capital. O precedente, portanto, não autoriza a tributação automática da diferença apurada em uma avaliação fiscal unilateral quando todo o valor do imóvel foi usado para integralizar o capital.
Valorização do imóvel não é novo aporte
Na nossa leitura, o ponto fundamental da decisão é a separação entre valorização patrimonial e aporte de capital. Um imóvel comprado há anos pode valer mais hoje, mas essa diferença não representa um novo valor entregue pelo sócio à empresa. O julgamento reforça que a imunidade alcança o valor total destinado à integralização do capital, conforme declarado pelo contribuinte com base na legislação, como o artigo 23 da Lei 9.249/1995.
O ministro Nunes Marques também abordou o crescimento das holdings familiares, destacando que a transferência de imóveis do patrimônio pessoal para a empresa não pode ser presumida como uma operação abusiva. A fiscalização para apurar dolo, fraude ou simulação continua possível, com base no Código Tributário Nacional, mas não se pode tratar toda holding como um planejamento fraudulento antes de analisar os fatos concretos de cada caso.
Um cuidado ao comunicar esse tema é não apresentar a decisão como uma permissão irrestrita para qualquer planejamento societário. A decisão protege uma operação legítima de integralização de capital, mas não impede a fiscalização de negócios jurídicos que visem dissimular uma compra e venda tributável. A clareza está em explicar o que foi protegido, sem criar a falsa impressão de que a fiscalização tributária foi extinta.
- A atividade imobiliária de uma empresa não impede a imunidade de ITBI na integralização de capital social.
- Municípios não podem cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado do imóvel e a avaliação de mercado, tratando-a como excedente de capital.
- A decisão do Tema 796 do STF, que permite tributar o excedente, aplica-se apenas quando parte do valor do imóvel é destinada a outras contas, como reserva de capital.
- A transferência de imóveis para holdings familiares não pode ser presumida como fraude ou abuso pela fiscalização municipal.
- O limite da imunidade do ITBI é o valor do capital que está sendo integralizado, não o valor que o município atribui ao imóvel.
Para explicar a decisão a um cliente, uma sugestão é focar na distinção entre a avaliação de mercado e o excedente de capital. Mostre que, se todo o valor do imóvel transferido foi destinado ao capital social, a cobrança baseada apenas na avaliação da prefeitura se tornou indevida. Essa abordagem ajuda a tornar o custo de uma reorganização patrimonial mais previsível, alinhando clareza e confiança.
Em um vídeo ou post, o tema pode ser abordado a partir da segurança jurídica para as holdings familiares. Explique como a decisão do STF corrige uma prática de cobrança que gerava incerteza. Ao traduzir o juridiquês dos Temas 1.348 e 796, o advogado demonstra autoridade e ajuda o público a entender seus direitos, um dos pilares da comunicação que a Jurisoft promove para aproximar advocacia e sociedade.
Artigo escrito a partir de publicação de Consultor Jurídico, de 22/09/2026. Contexto e leitura editorial são do Jurisoft News.
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