O Supremo Tribunal Federal (STF) retomou o julgamento sobre a constitucionalidade de leis municipais que usam a área de um imóvel para definir a alíquota do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano (IPTU). A Corte analisa um recurso (embargos de declaração) apresentado pelo município de Chapecó (SC) contra uma decisão de agosto, que considerou a prática inconstitucional. O julgamento atual, previsto para terminar nesta sexta-feira (9), pode manter, alterar ou limitar os efeitos da decisão anterior.
A discussão central diferencia o uso da metragem para compor o valor venal do imóvel — o que a Constituição permite — do uso da área como critério direto para fixar a alíquota do imposto. A Constituição autoriza que o IPTU seja progressivo com base no valor venal e que tenha alíquotas distintas conforme a localização e o uso do bem. A área, isoladamente, não é um critério previsto para essa diferenciação de alíquotas.
O que Chapecó argumenta no recurso
No caso original, o STF analisou uma lei de Chapecó que estabelecia uma alíquota de 1% para imóveis residenciais com 400 metros quadrados ou mais de área construída, enquanto os demais pagavam 0,5%. Em seu recurso, o município argumenta que a área não foi um critério isolado, mas serviu para identificar uma subcategoria de “imóveis residenciais de grande porte”. A prefeitura pede a revisão do julgado ou, alternativamente, que a decisão só produza efeitos futuros para evitar a devolução de aproximadamente R$ 14 milhões aos contribuintes.
A controvérsia ultrapassou os limites de Chapecó. Outros municípios e entidades manifestaram preocupação com o impacto da tese. Florianópolis (SC), por exemplo, apresentou uma estimativa de perda de arrecadação de R$ 84,7 milhões em 2026 se for obrigada a aplicar a menor alíquota de cada categoria de imóvel. A capital catarinense possui uma legislação que também estabelece alíquotas progressivas com base em faixas de área construída, uma regra implementada após a Emenda Constitucional nº 29, de 2000, marco temporal citado na decisão do STF.
A distinção entre classificar o imóvel e definir a alíquota
Na nossa leitura, a chave para entender o debate é a distinção entre classificar um imóvel e definir sua alíquota. O levantamento da fonte mostra que algumas cidades usam a proporção entre a área construída e o terreno para classificar o imóvel como edificado ou não edificado, uma prática que o STF já admitiu. O que está em jogo no caso de Chapecó é diferente: trata-se de aplicar percentuais de imposto distintos para imóveis de mesmo uso e localização, baseando-se apenas no seu tamanho.
Um cuidado ao comunicar esse tema é não tratar todas as regras que mencionam a área de um imóvel como se fossem iguais. A decisão do STF não proíbe que a metragem seja um dos vários elementos para calcular o valor venal, que é a base de cálculo do IPTU. A inconstitucionalidade apontada em agosto refere-se a transformar a área, por si só, em um fator de progressividade da alíquota, substituindo os critérios de valor, uso e localização previstos na Constituição.
- O STF está reanalisando, em embargos de declaração, sua decisão de agosto que considerou inconstitucional o uso da área do imóvel para definir a alíquota do IPTU.
- O julgamento pode modular os efeitos da decisão, definindo a partir de quando ela passa a valer, o que impactaria pedidos de restituição de valores já pagos.
- A decisão não afeta o uso da metragem como um dos componentes para o cálculo do valor venal do imóvel, que é a base para a cobrança do imposto.
- Municípios com regras semelhantes à de Chapecó, como Florianópolis, podem ter de alterar suas legislações tributárias.
Para explicar o tema a um cliente, diferencie o uso da área para definir a alíquota do seu uso para compor o valor venal. Esclareça que o STF, na decisão de agosto, questionou a primeira situação. Essa abordagem ajuda a situar o cliente sobre o que está em discussão, sem criar a expectativa de que toda cobrança de IPTU que considera a metragem será anulada. A clareza sobre os limites do julgamento constrói confiança.
Em um vídeo ou post, o ângulo pode ser explicar por que a área do imóvel virou um tema no STF. Apresente os critérios que a Constituição permite para a progressividade do IPTU (valor, uso e localização) e mostre como a regra de Chapecó foi considerada fora desses parâmetros. Essa tradução do direito tributário se conecta ao propósito da Jurisoft de tornar a informação jurídica acessível e compreensível para o público.
Artigo escrito a partir de publicação de G1, de 09/10/2026. Contexto e leitura editorial são do Jurisoft News.
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