A transferência de propriedade de um imóvel no Brasil depende de uma etapa formal que vai além da assinatura de um contrato de compra e venda ou do pagamento integral do preço. Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só é efetivamente transmitida a outra pessoa com o registro do título translativo, como a escritura pública, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Enquanto essa providência não é tomada, o vendedor continua sendo legalmente considerado o proprietário do bem, o que pode gerar insegurança jurídica para o comprador.
É comum haver confusão entre os diferentes documentos de uma negociação imobiliária. O contrato particular de compra e venda estabelece as obrigações entre as partes. Para imóveis com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, o artigo 108 do Código Civil exige a escritura pública como documento essencial para a validade do negócio. No entanto, nem o contrato nem a escritura, isoladamente, são suficientes para transferir a propriedade. Eles representam o título que precisa ser apresentado ao cartório para o registro.
A importância da matrícula do imóvel
O documento central para a análise da situação jurídica de um imóvel é a sua matrícula, cuja organização é disciplinada pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). A matrícula funciona como um histórico detalhado, onde são registrados e averbados os atos relevantes, como as transferências de propriedade, hipotecas, penhoras e outras restrições. Por essa razão, a verificação de uma matrícula atualizada é um passo fundamental antes de concluir uma compra, pois ela revela quem é o proprietário legal e se existem ônus que afetam o bem.
Para imóveis adquiridos no passado sem o devido registro, a legislação prevê mecanismos de regularização. A adjudicação compulsória, por exemplo, permite ao comprador que possui uma promessa de compra e venda exigir a transferência da propriedade, mesmo diante da recusa do vendedor. O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 239, consolidou o entendimento de que esse direito não depende do registro prévio do contrato. Outra via é a usucapião, que possibilita a aquisição da propriedade pela posse qualificada e prolongada. Ambas as medidas podem ser processadas na Justiça ou extrajudicialmente.
Diferença entre posse e propriedade
Na nossa leitura, a principal fonte de conflitos em transações imobiliárias decorre da confusão entre os conceitos de posse e propriedade. Muitas pessoas acreditam que, por morarem no imóvel há anos e terem um contrato, já são as donas legais. Contudo, o sistema registral brasileiro foi estruturado para conferir segurança aos negócios, e sua regra central é clara: só é proprietário quem registra. Essa formalidade não é um mero detalhe burocrático, mas a garantia de que o direito do comprador será oponível a terceiros.
Um cuidado ao comunicar o tema é esclarecer que documentos como carnês de IPTU ou contas de consumo, embora possam ser úteis para demonstrar a posse, não substituem a certidão de matrícula para comprovar a propriedade. A análise preventiva da documentação, que inclui verificar a legitimidade de quem vende, a situação registral do imóvel e a existência de restrições, é o que protege o comprador de complicações futuras, como dificuldades para vender, obter financiamento ou incluir o bem em um inventário.
- A propriedade de um imóvel só é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Código Civil.
- Contrato de compra e venda e escritura pública são etapas do negócio, mas não concluem a transferência de titularidade por si sós.
- A matrícula é o documento essencial para verificar a situação jurídica do imóvel, incluindo o proprietário legal e a existência de restrições.
- A regularização de imóveis sem registro pode ser buscada por adjudicação compulsória ou usucapião, inclusive por via extrajudicial.
- Comprovantes de posse, como contas de consumo e IPTU, não servem para comprovar a propriedade legal do bem.
Ao conversar com um cliente, uma sugestão é usar a analogia do registro de um veículo. Assim como a transferência de um carro só se completa no Detran, a de um imóvel só se efetiva no Cartório de Registro. Essa comparação ajuda a materializar a diferença entre o acordo particular e o ato público que garante o direito de propriedade. Explicar isso constrói confiança e demonstra o valor da análise documental preventiva.
Para um vídeo ou post, o foco pode ser desmistificar a ideia de que "contrato de gaveta" é seguro. Uma abordagem útil é explicar a jornada do negócio, mostrando a função do contrato, da escritura e, finalmente, do registro. Concluir a explicação ressaltando por que apenas o último passo torna a pessoa dona do imóvel perante a lei é uma forma direta e educativa de se comunicar, alinhada ao propósito da Jurisoft de levar informação clara ao público.
Artigo escrito a partir de publicação de Consultor Jurídico, de 06/10/2026. Contexto e leitura editorial são do Jurisoft News.
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