Uma decisão da Justiça do Paraná manteve a validade da venda de um imóvel que era disputado em um processo de dissolução de união estável. O juiz Phellipe Müller entendeu que, para invalidar o negócio, seria necessária a publicidade da união na matrícula do bem ou a comprovação de má-fé por parte dos compradores, o que não ocorreu no caso. A sentença foi proferida durante o Mutirão de Enfrentamento do Congestionamento Processual das Corregedorias-Gerais da Justiça.
A ação foi movida por uma mulher contra seu ex-companheiro e os quatro compradores de um imóvel rural. Ela relatou ter vivido em união estável por 22 anos, período em que o patrimônio foi adquirido. Segundo a autora, três meses após o término do relacionamento, o ex-companheiro vendeu o bem sem seu conhecimento ou consentimento, declarando-se falsamente como solteiro na escritura pública.
Argumentos da disputa e a defesa dos compradores
A autora também acusou os réus de agirem em conluio, apontando que o imóvel, avaliado por ela entre R$ 3,9 milhões e R$ 4,5 milhões, foi vendido por apenas R$ 1,1 milhão. Em sua defesa, os compradores afirmaram desconhecer a união estável e ter agido de boa-fé, apresentando certidões que não indicavam ônus ou restrições sobre a propriedade. Eles também destacaram que o processo de dissolução da união corria em segredo de justiça, o que impedia seu conhecimento.
Ao fundamentar a decisão, o magistrado baseou-se em um precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e na Lei 13.097/2015, que instituiu o princípio da concentração dos atos na matrícula. Segundo esse princípio, todas as informações e ônus relevantes de um imóvel devem constar em seu registro. O juiz considerou que, como não havia averbação da união estável, não se poderia impor aos compradores o ônus de conhecer uma situação que tramitava em sigilo.
O princípio da concentração na matrícula do imóvel
Sobre as alegações de fraude, o juiz considerou que a diferença de valor foi justificada por um laudo de georreferenciamento que apontou uma área 30 mil metros quadrados menor que a registrada. Quanto a uma confissão de dívida assinada no mesmo dia da venda, o magistrado entendeu que, embora suspeita, não era prova robusta de fraude, podendo ser um negócio autônomo. A decisão ressaltou que a responsabilidade patrimonial do vendedor perante a ex-companheira será apurada na ação de dissolução da união, protegendo os compradores de boa-fé.
Na nossa leitura, a decisão reforça a importância da matrícula do imóvel como o principal documento para a segurança de negócios imobiliários. O princípio da concentração busca exatamente isso: dar previsibilidade e confiança a quem compra, presumindo que todas as informações relevantes sobre o bem estão ali registradas. O que não consta na matrícula, em regra, não pode ser usado para anular um negócio feito com um terceiro de boa-fé.
Um cuidado ao comunicar o tema é separar a disputa patrimonial do casal da validade da venda para terceiros. A sentença não encerra a discussão sobre a partilha de bens entre os ex-companheiros, apenas protege os compradores que seguiram os ritos formais. A responsabilidade do vendedor por ter alienado um bem comum sem autorização será tratada no foro adequado, que é a ação de família, e pode resultar em compensação financeira para a ex-companheira.
- A venda de um imóvel por um dos companheiros foi considerada válida por falta de registro da união estável na matrícula.
- Para anular a venda a terceiros, seria necessário provar a publicidade da união no registro do imóvel ou a má-fé dos compradores.
- A decisão separou a validade do negócio da responsabilidade patrimonial do ex-companheiro, que será discutida no processo de dissolução da união.
- O juiz considerou que o segredo de justiça no processo de família impedia que os compradores tivessem conhecimento da disputa sobre o bem.
Para conversar com clientes, a decisão serve como um exemplo prático da importância de formalizar e dar publicidade aos direitos patrimoniais, especialmente em uniões estáveis. Explique que a averbação da união na matrícula dos imóveis é uma medida de proteção que evita disputas futuras e resguarda o patrimônio contra vendas não autorizadas. Essa clareza na comunicação ajuda a construir confiança e a orientar sobre medidas preventivas.
Em um vídeo ou post, o tema pode ser abordado a partir da pergunta: “Comprei um imóvel e depois descobri que o vendedor vivia em união estável. Posso perder o bem?”. A resposta, baseada nesta notícia, permite explicar o princípio da concentração na matrícula e a proteção ao comprador de boa-fé. Essa abordagem transforma uma decisão judicial em conteúdo útil, alinhado ao propósito da Jurisoft de aproximar o direito das pessoas com informação clara.
Artigo escrito a partir de publicação de Consultor Jurídico, de 28/08/2026. Contexto e leitura editorial são do Jurisoft News.
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