A conservação das áreas de preservação permanente e da reserva legal é obrigação de natureza real por opção do legislador. O artigo 2º, parágrafo 2º, da Lei 12.651/2012 diz que as obrigações da lei têm natureza real e passam ao sucessor em caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural, regra repetida no artigo 7º, parágrafo 2º, para a recomposição de vegetação em APP. É a consagração da obrigação propter rem, que acompanha a coisa e vincula, a cada momento, apenas quem detém o título, explica artigo publicado na Conjur.
A obrigação é da coisa, não da pessoa: o titular atual deve manter e recompor a vegetação independentemente de quem degradou, e o alienante, ao perder o vínculo real, deixa de ser devedor. O acerto entre os particulares fica no plano da alienação, pela via regressiva, com base na garantia contratual e na vedação do enriquecimento sem causa dos artigos 884 e seguintes do Código Civil, desde que o adquirente não soubesse do inadimplemento ao comprar, ciência que o registro e o Cadastro Ambiental Rural tornam difícil negar.
Obrigação da coisa e regresso entre particulares
É esse desenho que, segundo o autor, a tese do Tema Repetitivo 1.204 desfigura. Pela tese, as obrigações ambientais têm natureza propter rem e podem ser cobradas, conforme o credor preferir, do dono ou possuidor atual, de qualquer dos antigos titulares ou de todos eles, isento apenas o alienante cujo direito real cessou antes do dano e que não concorreu para ele.
A escolha do credor, argumenta o texto, é tecnicamente a solidariedade passiva do artigo 275 do Código Civil, e solidariedade, pelo artigo 265, não se presume: decorre da lei ou da vontade das partes. Nem a Lei 12.651/2012 nem a Lei 6.938/1981 instituem solidariedade entre alienante e adquirente; o que a lei previu foi transmissão ao sucessor, figura oposta à coexistência de devedores. Ao converter uma na outra, o repetitivo teria criado direito novo, o que o Judiciário não pode fazer.
Solidariedade não se presume
O autor vê ainda uma troca de institutos. Se a cobrança contra titulares anteriores depende de saber se eles concorreram para o dano, aplica-se a eles um juízo de imputação causal, próprio da responsabilidade civil do artigo 14, parágrafo 1º, da Lei 6.938/1981, e não uma obrigação que por definição prescinde de conduta. O mesmo problema estaria na Súmula 623. E o conceito de poluidor indireto do artigo 3º, inciso IV, não serve de ponte: o adquirente não teve conhecimento nem controle sobre o alienante que degradou, e vice-versa.
A depuração é confirmada, por contraste, pelo tratamento das sanções. No REsp 1.251.697/PR, o STJ afastou a legitimidade do adquirente para responder por multa administrativa aplicada ao antigo dono, por ser penalidade pessoal; no REsp 1.823.083, afirmou que a multa decorre do poder sancionador do Estado e é incompatível com o caráter ambulatorial das obrigações civis. A responsabilidade penal, por sua vez, é personalíssima pelo artigo 5º, inciso XLV, da Constituição.
Multa e pena não acompanham o imóvel
Leitura editorial da redação: o Tema 1.204 é tese vinculante e vale nos tribunais; o artigo é uma crítica de fundo que pode orientar distinguishing e futuros embargos, não um precedente. Para quem compra ou vende imóvel rural, a lição prática é anterior à disputa: o passivo ambiental do CAR e do registro deve entrar no preço e no contrato, porque, pela tese atual, o credor pode escolher de quem cobrar.
- Pelo Código Florestal, conservar APP e reserva legal é obrigação real transmitida ao sucessor do imóvel.
- O Tema 1.204 do STJ permite ao credor cobrar do atual, dos anteriores ou de ambos, salvo o alienante que saiu antes do dano sem concorrer para ele.
- Para o autor, isso é solidariedade criada sem lei, em contrariedade aos artigos 265 e 275 do Código Civil.
- Multa administrativa e responsabilidade penal não se transmitem ao adquirente, segundo precedentes do STJ.
A sugestão, em contratos de compra e venda de imóvel rural, é fazer a diligência do CAR e do registro, prever cláusula de regresso pelo passivo ambiental anterior e ajustar o preço, porque a tese vinculante permite ao credor escolher o devedor. Em ações, a crítica do artigo serve para distinguir casos em que o alienante não concorreu para o dano.
Em vídeo, a dúvida é comum no campo: “comprei a fazenda, a multa e a reposição da mata do antigo dono são minhas?”. Separar a obrigação de recompor da multa, como o STJ faz, é a comunicação clara que a Jurisoft propõe ao advogado.
Artigo escrito a partir de publicação de Consultor Jurídico, de 28/10/2026. Contexto e leitura editorial são do Jurisoft News.
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